外国人可以买什么样的泰国房产?

时间 2017-07-09  

公寓

外国人可以个人名义直接购买公寓,并拥有永久产权,这产权中包括相应面积的地块,但该地块不能从公寓中独立分割。限制是,外国人只能购买每座公寓楼49%的份额。这与公司股权限制颇为类似。


别墅

外国人不能以个人名义直接购买独立地权的地产,包括别墅(House)、土地、联排别墅(Town House)等。泰国是一个私有制、非移民国家,外国人不能购买独立地产,可以保证地权在法律上始终属于泰国人。


目前外国人在泰国持有独立地产,一般是通过这几种方式:

1. 由泰国人(配偶、子女、亲属、朋友…)代持。
风险显而易见。若由非家人者代持,建议参考第三种方式签署长租合同保障财产安全。

2. 注册公司购买。
如果是用于经营的公司地产,没问题。如果是自住房屋,则有一定风险:公司必须由泰国人持股51%以上,此为潜在风险;若公司长年处于空壳非经营状态,有被吊销风险;即使是真实公司,万一经营出状况,会影响名下财产。所以,用公司名购买自住房产,浩顽斋仍建议参考第三种方式,给自己签一份长租协议。

3. 长租(Lease Hold)。
这是外国人在泰持有独立地产最合法、安全的方式。泰国法律规定,一份租约最长年限为30年,可续租两次,总年限为90年。每次续约须到土地局办理备案,并交纳相应税费。经土地局备案的长租契约,地契上土地所有者仍为原地主,但租赁人的姓名也会记录到地契上,在租期内受到完全保护,不论地产所有权如何变更(比如原地主过世,子女继承),都不影响租约的法律效力。只要在租约内约定清楚,租赁人有权在租期内转租或者出售地产,

法律规定开发商不能直接将地产长租给外国人,而开发商如果要为外国客户办理合法代持、长租,需要做好足够的先期准备,一般本地开发商都不太愿意投入如此多成本。有的开发商比较取巧地帮外国客户注册公司来购买,呵呵,请参考前文。

泰国上市公司上思睿(Sansiri)在清迈开发的第二个别墅楼盘,Burasiri San Phi Suea做出了这方面的努力,他们给客人准备了90年合同。

请不要问如果地主不执行合同怎么办。如果土地局备案,你姓名也写入地契的合约都没有效力,啥都别想了,大家还是各自收拾回家吧。在泰国,口头许诺不可轻信,但白纸黑字的合法契约,还是可以放心的。重要的合同,必须请律师拟定,并见证签署。


购买、支付方式

公寓

外国人在泰国购买公寓,必须由泰国境外全额汇入。

除了必须是来自境外,对于汇出账户、地点及汇款笔数并无更多限制,也就是说,如果你需要在泰国买公寓,可以从泰国境外任意国家,任何人的账户,一笔或多笔汇入泰国相应的接收账户。

接收账户有两种情况。

通常是买房人自己提前开设泰国银行本名账户。泰国各银行对于外国人开户的规定不尽相同,比如K Bank(泰华农民银行)要求持有工作证;Bangkok Bank(盘古银行,或称曼谷银行)可为持旅游签者开户,但须有泰国人担保。

某些开发商,比如上思睿(Sansiri)集团,会要求客户把房款汇入本公司账户,并在汇款时注明购房人姓名、所购楼盘及房号等信息。这种方式对于投资性购房,并且时间紧张,不能长时间留在泰国或多次往返的客户来说比较方便。如果在看房、付定金之后给开发商签署一份授权书,还可以委托他们把合同寄到你家,并在之后帮你完成过户,这样就不需要多次往返泰国。

不管哪种方式,房款分多少笔汇入,在过户前都需要由收款银行出具境外汇款证明(FET)。如果是本名账户,你需要支付一两百泰铢请银行开具,如果是开发商代收款,则由他们代理完成。


别墅、土地

泰国别墅开发常见两种方式:销售现房;出售地块,客户选择户型开始建造。

买地建房,各开发商要求的支付方式各有不同。

购买现房,无论是开发商一手房,还是向个人购买的二手房,一般都要求全款支付。长租(Hold Lease)价格按卖价算,每30年续签时需缴纳相应税费;续约、转租、出售时是否需要向地主支付签约金,以及支付多少,取决于约定。


购房与居住权

一般来说,购买泰国房产与外国人在泰居住权限并无关联。也就是说,你在泰国买一套公寓,并不会因此而能够移民、获得绿卡、获取签证便利等。

但是,泰国也有一项政策可以帮助土豪们轻松获得一年签证:由境外汇入1000万泰铢,存款(不能取用)或购买公寓,即可申请一年签证。此签证每年续签。



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