日本房产投资Q&A

时间 2019-01-03  

中国中产阶级层正在日本掀起一股“购房热”。那么,中国人在日本进行房地产投资前会关注一些什么呢?编者为大家整理了一些关于中国人在日本买房前会咨询的几个问题,仅供大家参考。


Q:日本买房可取得日本籍吗?

A:以投资经营方式的话,是可以的!有两种方法,一种是以现物出资,看是以物件或现金来 设立公司,另一种则是以公司型态取得,也就是成立法人,由股权人身份去做申请。

关于详情细节还是要选择日兴的专房产中介专家,为您的需求做最完善规划,让您的资金规划做最安全的投资收益。

Q:日本买房议价空间有多少?

A:本不动产买卖制度相当完善,价格也相当透明化,因此不会初夏漫天开价的混乱状况。而对中国人来说,买房子很习惯先从8折开始杀价,但这一招在购买日本房产中不仅不管用,还会造成中国人在日本房产市场的信誉下降,因此许多物件他们宁可等日本人来买也不愿卖我们中国人。

日本人因为民族性使然,不会将物件价格提高让人来议价,因此投资日本不动产,首先用投资金额扣除所有费用后,尝试算出年回报率,再看看是否符合自己的心理价位,而非一昧杀价。


Q:购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证?在入境资格上是否提供什么便利?

A:日本是一个限制移民的国家,其中包括投资移民,对外国人的长期居住多持保守政策。不过日本为吸引各国富人消费,于2015年4月实行新的观光促进计划,60岁以上夫妇、拥有3000万円日币资产的外籍人士,在日本最长居留时间,由每次90天延长到1年,以方便没有永久居留权的外国人,在日本长期逗留。新制度适用与日本签署免签协定的66个国家及地区,将允许配偶陪同,但为了防止非法打工,子女不得一同滞留。日本目前仍存在要求下调年龄限制的声音,在之后会持续进行商讨。


Q:日本地震房地产怎么办?

A:日本为岛国,所以皆有地震。地震是房东的天敌,但地震之后所酿成的火灾才是最可怕的(因天然瓦斯管破裂,造成火灾)。关于这点房产中介会为你筛选实施“新耐震基准”后所建设的物件外,以RC或SRC为主流,并搜寻不会有土壤液化的安全区域物件,并且提供你地震险的相关资讯。(其费用约5年1万多日币)


Q:为何买新不如买旧?

A:在日本买房,如果是站在出租的角度,旧的房子房价较低,而出租的租金并没有比新屋低,因此相对的租金回报率就高许多。

其实买旧一点的日本不动产物件,反而有好处,一般住宅用大楼的耐用年数约为60年,实际效用年限为47年左右,所以房龄久的房子,可能会面临重建的可能,建筑费用就是从我们每月所缴纳的修缮基金,不足的部分再由持有户数的屋主去做分担,因此您可重获一间全新的房屋,这时您要卖出或出租都会价格更高,获利更多。


Q:为何日本不动产租不如买?

A:东京地小人多,一般上班族租的物件,几乎都不会超过10平米,一般以4、5平米居多,不过麻雀虽小五脏具全,这样的套房,只要40万人民币就能买到,所以这样对多数中国投资客来说,投资日本不动产门槛的确不高。如果有打算游学的朋友,我们建议租不如买,白白付别人房租,还不如成为自己的房租收入,将来学成归国后还可继续收租。


Q:日本房产有履约保证吗?

A:在日本一般房产买卖中的交易流程及付款方式与中国不太相同,分为两次付款,一次为订金,一次为尾款。房款汇入时会有代书做监控,等同于民间公证人,此时可拿到代管证明书。

且有国土交通大臣指定的“财团法人东日本不动产流通机构”从中做保障,本身已具有相当的交易保障,故在日本一般房地产成屋的交易并没有“履约保证“。


Q:为何在日本买房出租房屋安全可靠,收租会持续吗?

A:日本租屋契约,不仅要有连带保证人,而且不能租超过月薪资一半的物件;假若是学生的话,父母亲则为连带保证人。因为条件严苛,所以对于房东来说有稳定的保障。

假若想要保持一定的房租收入,可与转租公司签租金保证契约(他们等于二房东),届时就不用担心租金收入中断了。


Q:日本人租约习惯

A:日本还有很重要的租屋习惯,就是他们喜欢一次签长期的租约,对房东来说很有保障,因为日本是个不爱搬家的民族,一来房客必须支付房东押金,部分还有礼金给房东,一次租屋时就须支付庞大的金额。

退租时又需将房屋归复原状,这些费用会从房客的押金中扣抵一部分,扣除这些零零总总的开支,算一算,在日本搬家及租屋的开支真的很大,因此房客对屋况的维护也令人放心。所以像小套房、办公室等小型物件,一般东京不动产基本的合约是一次签两年,大型物件像是店铺的租约较长,为了避免房客被房东无预警赶走,导致生意损失,租约通常都是5年起。


日本不动产投资相对于其它同回报率的理财产品不失为一种稳健保值的投资方式,随着东京奥运会的临近以及日本观光旅游政策带来的经济效益,相信不久后日本房产价格还会有一波不小的涨幅,如果有意愿投资的朋友可以立马行动起来。

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