泰国新租赁法出台

时间 2018.03.26  

泰国新出台租赁法,重新规范了租金和保证金的安全性、新的房屋解约通知和公用事业费(水电煤气等费用),这一连串的新规则应该受到房东、租客两方面的欢迎,但事实真是如此吗?

就在上个月的2月16日,《皇家公报》(Royal Gazette)在泰国公寓市场开发遍布全国的情况下,发布了一份公告引起了出租公寓的业主们的普遍恐慌。这份公告详细说明了政府制定一项法律的计划,从5月1日起,法律将住宅租赁转为受到法律严格保护合同控制交易。

新法律将为承租人提供更好的保护,免受不公平的合同条款侵害的同时,房东在自由处理“坏房客”方面可能会变得更加困难。

此外,开发商担心,这项新法律可能会吓跑那些正在寻找机会、购买公寓出租的投资者。

不过,房东和投资者们要注意到,新法律只会影响到那些至少在一个建筑内租赁五个地产单位以上的个人投资者或实体商业投资者,无论是用于实体商业、商铺或者个人住宅用途。

而法律涵盖的物业类型不限于共管公寓和公寓,还包括出租供住宅使用的房屋和其他类型的物业,除去需单独制定法律的酒店和宿舍外。

由于新的租赁法即将开始施行,房产咨询公司仲联量行也根据法案强调了三点:

1.房东和租赁公司禁止向租户收取一个月租金以上的房租押金和保证金。

押金作为承租人为租房和租房时可能造成的损失进行担保的同时,还能为未支付的水电费等费用作担保。目前在泰国,出租人通常要求租金押金和保证金,相当于两个月的租金和一个月的租金。

照理说,一个月租金的押金应足以弥补房东在租赁合同结束时可能受到的损失,而承租人离开时也能收到最后一个月的租金,为双方提供保证。

然而,在一些情况下,例如租客超过一月未能完全支付租金、或在租赁合同到期后未能搬出时,房东又该怎么办呢?

2.租客有权在合同期满前终止租赁协议,但必须在约定的终止日期前至少30天通知房东。

新法律应向房东们提供更明确的解释,其中一些人误解了租客在租赁期满之前没有权利终止合同,因此在他们提前终止租约的情况下没收了租金和保证金。

3.房东规定的水电煤气等公用事业费用费率不能超过服务供应商所提费率。

这一新的要求应该受到租客的欢迎,尤其是在公寓中,许多运营商都设定了自己的公用事业费率,然而从一个运营商之间的收费差别很大。在大多数共管公寓大楼和部分公寓中,如果公用设施运营商没有直接提供电表,则可以由共同所有者和法人委员会之间的协议来确定公用设施的收费费率。新的监管要求应该有助于提高对承租人的公用设施费用的透明度。

虽然对于这项规定,很多房东颇有微词,但是JLL(仲量联行)认为法律专家更适合解释这条律法 。例如,新法律要求房东在合同中描述自己在何种情况下可以违反合约结束租房。

新规定对房地产的影响也颇大:对房客来说,这项明显带有偏向的律法将会对他们提供更多保护,从而加速他们的租房积极性、简化交易过程。

预计这项法律不会吓跑正在寻找机会在泰国购买公寓、以求租金回报的投资者。另一方面,投资者应该有更大的舒适感,因为他们意识到,自己的租房投资行为获得了更多来自当地政府政策保障。

由于租客将得到更好的保护,预计房东们将采取一种更为谨慎的方法来筛选潜在租户和房产出租代理商。

法人和财产管理人员需要了解法律的变化,因为通常情况下,地产经理会被业主和租客提出相关问题。话虽如此,但必须明确的是,无论是法人还是物业管理公司,他们都不负责租赁的管理,因为这是业主与相关承租人之间的契约协议。如果投资者们对新法律或租赁协议有任何疑问,与一家合格的律师事务所进行咨询是最好的选择。

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